imobiliare,executari silite,banci Chilipiruri imobiliare in Romania? Investitorii ard de nerabdare, bancile nu incep executarile

Anul acesta a aparut pe piata imobiliara investitorul ultra-oportunist, care pandeste achizitia unor proprietati bune (dar inglodate in datorii), la preturi minime. Aceasta dorinta de castig este blocata insa de “incapatanarea” bancilor, care nu au inceput executarile silite si nici nu au de gand s-o faca.

“Criza a creat o noua specie de investitor, cel ultra-oportunist, in care se urmaresc marje de 30%. Este de inteles ca dezvoltatorii nu vand pentru preturi atat de mici”, a declarat Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investitii al DTZ Echinox.

Intr-un interviu acordat DailyBusiness.ro, Ustinescu a declarat anterior ca piata va incepe sa-si revina in momentul in care bancile vor incepe executarile silite.

“Fara o curatare a sistemului, fie ea executare sau punerea proprietatilor intr-un fond, listat sau nu la Bursa, piata nu va deveni cu adevarat lichida”, a aratat oficialul DTZ.

“Cu asta incepi, cu proprietati foarte bune executate. Asa incepe piata. Oriunde. De obicei se vand in piata fondurile ‘vultur’, super speculante, dupa care incep sa creasca lucrurile. Desi acum pare a fi solutia cea mai de nedorit si cea mai costisitoare, va fi un dus rece pe o perioada scurta, fata de o revenire japoneza, intr-un deceniu”, a mai spus Cristian Ustinescu.

“Fondurile vultur” asteapta insa de aproape un an proprietati finalizate la preturi minime, iar acum incep sa se orienteze si spre cele aflate in dezvoltare.

“In ultimele 2-3 saptamani am observat ca fondurile de investitii oportuniste au inceput sa se uite dupa produsele aflate in dezvoltare, pentru ca in ultimele 12 luni nu au facut decat sa se uite dupa proprietati cu probleme, si cum acestea nu au aparut, ceasul a inceput sa ticaie asupra sumelor pe care le au si pe care trebuie sa le cheltuiasca”, a declarat Troy Javaher, directorul departamentului de Capital Markets al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle, in cadrul unei conferinte pe teme imobiliare organizata de Evensys.

	Economia Romaniei isi va reveni doar dupa ce apetitul investitorilor fata de Vest va scadea
	Mircea Busuioceanu, corporate credit risk manager, Raiffeisen

Totusi, inceperea achizitiilor din partea acestor fonduri de investitii pentru alt tip de proprietati decat cele cautate initial nu poate fi considerata o posibila tendinta, avand in vedere ca dezvoltatorii au fost foarte reticenti cu oferirea unor discount-uri atractive la preturile proiectelor, ceea ce a tinut departe de piata locala si investitorii care isi calculeaza marje de profit mai mici decat cei “oportunisti”.

In plus, posibilele achizitii vor fi orientate in special spre proiectele imobiliare care genereaza venituri din chirii, birouri, retail si industrial.

Troy Javaher a explicat ca in prezent, interesul investitorilor fata de achizitiile de proiecte imobiliare in Romania este limitat si de faptul ca lipsesc produsele foarte bune, iar cele bune nu sunt livrate, asa ca lipseste stabilitatea.

“De asemenea, dezvoltatorii importanti nu fac discount-uri, iar atentia investitorilor este distrasa si de proprietatile aflate la vanzare in Vest, la randamente similare cu cele din Bucuresti”, a spus Javaher.

Cristian Ustinescu de la DTZ Echinox are o parere usor diferita si considera ca, daca pana acum 6 luni – 1 an, principalul factor pe care investitorii il luau in calcul pentru o achizitie era amplasarea, acum criteriul principal este venitul produs de acea proprietate.

“Poti sa vinzi la un yield mai bun o proprietate care nu este amplasata central, dar are un chirias puternic pe termen lung, decat una amplasata central, dar cu contracte de inchiriere pe o perioada mai scurta si pentru care nu ai garantia ca vei mentine acel nivel de venit”, a aratat Ustinescu.

“Un big box de retail se poate vinde la un yield de 8%, iar o cladire de birouri la Piata Victoriei, de 9%”, mai spune Ustinescu.

Cum sperantele de vanzare a proiectelor catre un investitor sunt reduse pentru multi dezvoltatori, acestia trebuie sa gaseasca alte solutii, iar una dintre ele este intrarea in insolventa pentru a “scapa”, pentru o perioada, de creditori.

	Insolventele din imobiliare devin un fenomen care nu mai poate fi ignorat
	Sebastina Gutiu, managing partner Schoenherr si Asociatii

Dezvoltatorii cu cele mai mari probleme sunt cei care au demarat proiecte anul trecut, pentru ca au un grad de indatorare mare si un business plan realizat pe o piata in crestere, a spus Adrian Mihaila, analist in cadrul departamentului Investment Capital Markets, CB Richard Ellis-Eurisko. Acesta a mai spus ca in acest context, dezvoltatorii care nu-si mai pot duce la final proiectele apeleaza din ce in ce mai des la insolventa.

Sebastian Gutiu, managing partner al casei de avocatura Schoenherr si Asociatii, a mentionat ca in ultimele 12 luni, ponderea insolventelor companiilor imobiliare a crescut de la 1% la 9%.

“Insolventele din imobiliare devin un fenomen care nu mai poate fi ignorat”, a declarat Gutiu.

Totusi, demararea procedurii de insolventa este o arma cu 2 taisuri pentru dezvoltatorii imobiliari. Pe de o parte, acestia sunt pusi la adapost de creditori, timp in care pot cauta modalitati de resuscitare a business-ului, dar pe de alta parte, masura poate duce la faliment.

“Se stie ca putini din cei care intra in insolventa reusesc realmente sa se reorganizeze”, a subliniat Mihaila, adaugand ca “un proiect rezidential care nu a reusit sa vanda in perioada de boom este putin probabil sa fie viabil in situatia actuala a pietei”. Prin urmare, dezvoltatorii trebuie sa-si asume pierderile si mai bine sa faca un exit pe bani putini decat sa piarda tot.

	In opinia mea, este periculos sa ne revenim prea repede, pentru ca lumea inca nu si-a pierdut lacomia
	Gijs Klomp, managing director, ING Real Estate

Daniel Florea, presedintele Autoritatii pentru Valorificarea Activelor Statului (AVAS), a explicat de ce reorganizarea nu merge, invocand experienta debitorilor din portofoliul institutiei.

“Cele mai multe planuri de organizare ale debitorilor nostri presupun vanzarea de active, dar ei nu realizeaza ca nu pot vinde la 700 euro pe metru patrat, cand noi avem creante pe care le scoatem la vanzare la 200 euro/mp si nu se vand”.

Totusi, Andreea Anghelof, insolvency practitioner partner la Casa de Insolventa Transilvania, semnaleaza ca starea de insolventa poate fi un avantaj pentru atragerea unui partener intr-un proiect rezidential.

“Sa luam, spre exemplu, cazul unui proiect rezidential construit 50% si pentru care banca opreste finantarea”, a spus Anghelof.

“O solutie este intr-adevar gasirea unui investitor privat, dar ca pentru acel investitor este mult mai putin costisitor sa ia un proiect in insolventa, pentru ca nu mai este obligat sa plateasca creantele existente inainte de deschiderea procedurii, datoriile urmand sa fie platite in planul de reorganizare”, a adaugat specialista citata.

In aceasta ecuatie nu sunt implicati doar dezvoltatorii si investitorii care asteapta chilipiruri, ci si bancile, care insa prefera sa caute alte solutii si sa isi protejeze investitiile cu orice pret.

	Pentru un investitor este mai putin costisitor sa preia o companie imobiliara aflata in insolventa
	Andreea Anghelof, Casa de Insolventa Transilvania

Emeric Domokos-Hancu, avocat in cadrul aceleiasi firme de avocatura, explica atitudinea reticenta a bancilor fata de insolventa.

“Bancile evita demararea procedurii de insolventa, pentru ca asta inseamna transformarea creditului in unul neperformant, iar garantiile pe care le au vor fi la valoarea inregistrarii insolventei si nu la valoarea constituirii garantiilor”, a declarat Domokos-Hancu.

Daniel Tudor, directorul diviziei de real estate al VB Services, marturiseste ca toate bancile au in portofoliu credite neperformante, dar ca acestea nu sunt scoase pe piata pentru ca fac rau imaginii.

Mircea Cotiga, recovery&fraud prevention director la UniCredit Tiriac Bank, spune ca bancile sunt reticente la deschiderea procedurii de insolventa, ca urmare a sanselor mici de reorganizare, dar si a duratei procedurii, in medie de 3 ani.

Cotiga atrage atentia si asupra aspectelor negative ale demararii procedurii de insolventa, cum ar fi pierderea credibilitatii, ridicarea dreptului de administrare, faptul ca administratorii dezvoltatorului pot fi obligati sa acopere creantele din averea personala si chiar sa raspunda penal.

“Sa facem reorganizari in afara procesului de insolventa”, propune Cotiga, care adauga ca nu apar proprietari cu probleme financiare pe piata, pentru ca “incercam sa nu ajungem la executarea clientilor”.

Desi multi dezvoltatori au probleme si nu isi pot finaliza proiectele, bancherii nu vor sa execute, ci sa caute alte solutii pentru acestia.

“Toata lumea da vina pe finantator cand nu mai poate sa finalizeze un proiect, insa nu trebuie sa uitam de conditiile initiale ale acelei finantari, iar daca estimarile initiale de vanzari nu sunt respectate, dezvoltatorul trebuie sa le acopere din banii proprii”, a precizat Mircea Cotiga, Recovery&Fraud Prevention director la Unicredit Tiriac Bank.

	Dezvoltatorii care au cele mai mari probleme in prezent sunt cei care au demarat proiecte anul trecut
	Adrian Mihaila, CBRE-Eurisko

Totusi, acest aport de capital este dificil de realizat in noile conditii de piata, asa ca este nevoie de atragerea unui alt investitor in proiect sau vanzarea unor active.

Cotiga a aratat ca printre solutiile dezvoltatorilor se regasesc renegocierea cotelor de participare in proiect, atragerea constructorului in parteneriat ca detinator de equity si nu in ultimul rand alinierea preturile de vanzare sau inchiriere la noile conditii ale pietei.

“Jucatorii care dispun de fonduri asteapta ca bancile sa vina cu bunuri foarte bune la preturi minime, iar acest lucru nu s-a intamplat pana acum si nu se va intampla nici in viitor, pentru ca nu ne permitem sa scada foarte mult pretul activelor”, a spus oficialul Unicredit. El a adaugat ca bancile puternice nu sunt dispuse sa execute bunurile care garanteaza expunerea la preturi de nimic.

“Nimeni nu-si imagineaza ca va lua inapoi banii pe care i-a bagat in 2007, dar este de datoria noastra sa ne limitam pierderile”, a declarat Dorothea Nicolae, directorul regional a Credit Europe Bank.

Prin urmare, bancile iau in calcul chiar sa preia dezvoltarea unor proiecte, daca va fi cazul, numai sa nu le execute. “In unele cazuri, in care nu putem convinge dezvoltatorii sa vina cu mai mult equity, vom deveni noi dezvoltatori, pentru ca in 2011 am putea vedea o revenire. De ce sa nu profitam si sa pastram anumite proiecte pentru a le vinde la o valoare cat mai mare?”, a spus Jurgen Kristiaan De Ruijter, head of workout department al BCR.

In ce situatii se va ajunge la executari? “Bancile vor executa doar in cazul in care debitorul nu mai vrea sa continue contractul de credit”, a precizat Corina Soare, head of workout departament al Alpha Bank.

	Bancile vor acorda finantari corporate pe imobiliare doar dupa o cerere sustinuta de credite din partea consumatorului final
	Daniel Tudor, Volksbank

Desi “tin cu dinti” de proiectele imobiliare finantate in trecut, bancherii vad imobiliarele in al treilea val al revenirii economice, dupa productie si consum, in conditiile in care acestia considera ca economia Romaniei isi va reveni doar dupa ce apetitul investitorilor fata de Vest se va potoli, a spus Mircea Busuioceanu, corporate credit risk manager la Raiffeisen Bank.

De aceeasi parere este si Dorotheea Nicolae de la Credit Europe Bank: “Dupa ce toata lumea isi va reveni, ne vom reveni si noi”.

Si Daniel Tudor, directorul diviziei de real estate al Volksbank Services, sustine ideea ca imobiliarele isi vor reveni dupa consum, astfel ca bancile vor oferi din nou finantari corporate pentru investitii imobiliare doar daca va exista o cerere sustinuta pentru credite imobiliare din partea consumatorului final pentru cel putin 9 luni.

In plus, Tudor mai spune ca “trebuie sa se vanda unitatile locative existente pe piata si sa fie achizitionate proprietatile cu probleme”.

Aceasta revenire mai tarzie a imobiliarelor este vazuta cu ochi buni de unii jucatori de pe piata. “In Romania se actioneaza pe principiul turmei. In opinia mea, este periculos sa ne revenim prea repede, pentru ca lumea inca nu si-a pierdut lacomia”, a declarat Gijs Klomp, managing director al ING Real Estate Investment Management.

Tranzactiile imobiliare se vor „dezgheta“ in cateva luni, dar la preturi din 2003-2005

Tranzactiile cu proprietati imobiliare mari s-ar putea „dezgheta“ în urmatoarele doua trimestre si vor avea o crestere importanta începând cu a doua jumatate a anului 2010, insa preturile locuintelor vor ajunge la nivelul din 2003-2005, sustin analistii Colliers International. „Diferenta între preturile cerute de proprietari si cele oferite de cumparatori era în urma cu sase luni de circa 250 puncte de baza (2,5 puncte procentuale, n.r.), acum a ajuns la circa 100 de puncte de baza (1 punct procentual, n.r.) si ca urmare este probabil sa vedem o dezghetare a pietei investitiilor în urmatoarele doua trimestre, cu o crestere importanta în a doua parte a anului viitor“, a declarat Blake Horsley, directorul diviziei de investitii al companiei, potrivit Mediafax.

Analistul imobiliar atrage atentia ca preturile proprietatilor din Romania vor continua sa scada, intrucat oferte similare se gasesc si în vestul Europei, unde pietele sunt mai stabile. „Sa ceri un pret pentru o proprietate în Bucuresti care se apropie de cel cerut de vânzatori în Londra este nerealist. Daca vânzatorii vor sa vânda, acestia trebuie sa uite de preturile din 2007, piata s-a întors la nivelurile din 2003-2005“, sustine Horsley.

În ceea ce priveste cumparatorii, reprezentantul Colliers precizeaza ca cei mai multi care se uita la piata sunt fie investitori persoane fizice, fie fonduri de investitii.

Pe de alta parte, reprezentantii portalului imobiliar agentie.net apreciaza ca, in prezent, se inregistreaza o stagnare a preturilor de vanzare a locuintelor. Totodata, acestia precizeaza, intr-un raport, ca numarul total al apartamentelor scoase la vânzare s-a redus, în octombrie comparativ cu septembrie, cu 18%, si cu 42% fata de octombrie 2008. Scaderea cea mai puternica s-a observat pentru ofertele de apartamente cu patru camere, de 29%. In schimb, numarul ofertelor pentru apartamente cu doua camere s-a diminuat cu 15%.

Sursa: Gardianul

Gaselnita de criza vila vanduta la pret de pensiune

Multi proprietari încearca sa obtina bani mai multi pe casele de vacanta pe care si le-au construit în zone turistice declarându-le de vânzare ca pensiuni.

O investitie imobiliara interesanta pentru aceasta perioada o reprezinta pensiunile turistice care sunt scoase la vânzare de proprietari la preturi mici. Exista oferte în toate zonele turistice din România, iar cele mai multe dintre ele sunt construite recent. Concurenta în crestere pe acest segment si faptul ca multi au investit fara a studia piata în prealabil sunt principalele motive ale numarului în crestere de pensiuni scoase la vânzare. „Exista pensiuni scoase la vânzare. Cele mai multe sunt pensiuni construite ca investitie de persoane care nu stau în zona în care s-a ridicat imobilul. Pe de alta parte, sunt constructii prea standardizate, care nu au farmecul unei pensiuni rurale.

Sunt investitii care nu tin cont de doi factori care dau valoare unei pensiuni”, spune Maria Stoian, presedinte de onoare al ANTREC. Pretul unei pensiuni depinde nu numai de pozitie, ci si de finisaje si de numarul de camere. De asemenea, zona în care a fost construita aduce un plus la pretentiile proprietarilor. Cele mai scumpe zone sunt Valea Prahovei si Bran-Moeciu, unde pensiunile costa peste 300.000 de euro. În alte zone din tara însa se pot gasi astfel de proprietati la preturi de 150.000 de euro. Criza economica a facut ca proprietarii de vile care nu au reusit sa le vânda ca resedinte sa încerce sa le vânda investitorilor în turism.

„Sunt multi proprietari de vile, care nu au fost construite ca spatii tu­ristice, ce încearca sa le vânda unor investitori care sa dezvolte astfel de afaceri la munte”, a precizat Flavius Bulei, agent de vânzari în cadrul companiei imobiliare Mervani. Cea mai ieftina oferta de pensiune turistica pe Valea Prahovei este în Predeal. Pensiunea are opt camere, o suprafata de 250 de metri patrati construiti si un pret de 300.000 de euro. La polul opus, cea mai scumpa oferta este tot în Predeal, în zona Trei Brazi, si consta într-o cladire cu 36 de camere cu o suprafata totala construita de 3.300 de metri patrati. Pretul este de 7.000.000 de euro. Potrivit Mervani, în aceasta perioada, metrul patrat construit de spatiu turistic, la munte, pe Valea Prahovei, variaza între 786 de euro în Câmpina si 1.801 euro în Sinaia. În Azuga, metrul patrat de spatiu turistic are un pret mediu de 925 de euro, în Cornu – 808 euro, în Breaza – 1.521 de euro, în Busteni – 1.383 de euro, în Bran – 872 de euro, iar în Predeal pretul spatiului turistic este de 1.344 de euro. În alte zone din România, preturile sunt mai mici. O pensiune cu opt camere în Maramures costa 120.000 de euro.

Este vorba însa de o casa care poate fi convertita în pensiune turistica. În cazul în care vorbim însa de imobile proiectate ca pensiuni turistice, atunci preturile depasesc 200.000 de euro. În Cheia se poate cumpara o pensiune cu cinci camere cu 150.000 de euro. În Vâlcea, în zone precum Olanesti sau Caciulata, se poate cumpara o pensiune cu 10-15 camere cu preturi cuprinse între 150.000 si 250.000 de euro. Preturile depasesc însa 500.000 de euro daca pensiunea are facilitati. De exemplu, o astfel de proprietate în judetul Neamt, care are peste 30 de camere, crama, loc de joaca si lac cu pastravi, costa 550.000-600.000 de euro.

Mai multe pensiuni

Numarul pensiunilor turistice a crescut la nivel national cu aproximativ 20% în ultimii trei ani, pâna la o capacitate de 50.000 de locuri de cazare. În judete precum Vâlcea, Gorj, Vrancea, Caras-Severin sau Mehedinti, cresterea a fost de 40-50%. De altfel, aceasta crestere se datoreaza faptului ca noi destinatii au devenit foarte populare. „Sunt zone care au devenit foarte atractive în ultimul timp. În Gorj, de exemplu, se merge la Cheile Sohodorului pentru turism de aventura sau la manastiri. În Buzau se merge la crame sau la vulcanii noroiosi. Sunt destinatii care cresc”, spune Maria Stoian, presedinte de onoare al ANTREC.

Piata de investitii imobiliare incepe sa respire. Vanzatorii trebuie sa uite de preturile din 2007

Piata locala de investitii imobiliare incepe sa isi revina, iar primele tranzactii importante sunt asteptate in semestrul al doilea din 2010. Conditia principala este ca vanzatorii sa uite de preturile din 2007 si sa inteleaga ca acum piata s-a intors la nivelul anilor 2003-2005, potrivit companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

“Acum sase luni, diferenta de pret dintre asteptarile proprietarilor si intentiile cumparatorilor era de 2,5 puncte procentuale, iar in prezent a ajuns la un punct procentual, ceea ce inseamna ca am putea asista la o dezghetare a pietei de investitii in urmatoarele doua trimestre, cu o activitate crescuta in semestrul al doilea din 2010”, a declarat Blake Horsley (foto), coordonatorul departamentelor de investitii si de birouri in cadrul Colliers.

Reprezentantul Colliers afirma ca intreaga piata imobiliara s-a schimbat in ultimul an: cumparatorii incep sa realizeze importanta locatiei si a calitatii cladirii, ajunstandu-si asteptarile legate de venituri si preturile proprietatilor.

“Vanzatorii din Romania trebuie sa inteleaga ca proprietati asemanatoare se gasesc si in vestul Europei, unde pietele sunt mai stabile si riscul de tara mai redus. De aceea, sa vrei sa vinzi o proprietate in Bucuresti la acelasi randament la care poate fi vanduta in Londra este nerealist. Daca vor sa vanda, vanzatorii trebuie sa uite de preturile din 2007, pentru ca piata s-a intors la nivelurile din 2003-2005″, explica Horsley.

Pe de alta parte, anumiti investitorii se intreaba daca vom asista la vanzari cu distressed assets (n.r: active detinute de vanzatori aflati in situatii defavorabile), asa cum se estima anterior. Asteptarile lor se bazeaza pe faptul ca bancile nu vor sa detina in portofolii active neperformante, intrucat o a doua recapitalizare ar fi neplacuta.

“Incepem sa vedem anumite situatii distressed, dar nu la nivelul previzionat anul trecut, pentru ca, daca ne uitam in Bucuresti, majoritatea proiectelor de calitate au obtinut finantare pe termen lung, suficienta cat sa traverseze perioada de criza”, mai spune oficialul Colliers.

Din aceasta toamna, Blake Horsley a preluat conducerea departamentului de birouri, coordonand in acelasi timp si departamentul de investitii al Colliers. Compania a raportat  pentru anul 2008 un profit net de 2,7 milioane de euro, in scadere cu 62,3% fata de 2007 si o cifra de afaceri de 17,7 milioane de euro, cu 16,6% mai mica fata de cea din anul precedent.

Sursa Wall-street

Ghid de Prima Casa

Dupa trei luni de la lansarea programului “Prima casa”, lucrurile par sa se stabilizeze: dosarele se rezolva mai rapid la banca, iar mai multe banci si-au epuizat plafonul pentru credite. E greu de spus insa ca programul si-a atins scopul, atata vreme cat trei sferturi din cereri au fost pentru locuinte vechi.

Un miliard de euro subventii pentru credite mai ieftine pentru locuinte – aceasta a fost ideea cu care programul “Prima casa” a pornit la drum in vara. Conceput de autoritati ca o masura de lupta impotriva crizei, “Prima casa” s-a dorit a fi o modalitate de impulsionare a vanzarilor de locuinte, de revitalizare a sectorului de constructii, aflat in agonie dupa blocarea a numeroase proiecte rezidentiale, si de repornire a creditarii, prin garantarea de catre stat a imprumuturilor.

Nu in ultimul rand, “Prima casa” ar fi urmat sa aiba si o componenta sociala, prin prisma faptului ca permite achizitia unor locuinte de catre persoane care nu s-ar califica in mod obisnuit pentru un credit imobiliar sau ipotecar.

Dupa trei luni de functionare, programul a dus la indeplinirea a doar cateva din tintele initiale. Revigorarea activitatii din constructii, spre exemplu, se lasa asteptata, daca luam in calcul ca sectorul de profil a inregistrat in primele opt luni o scadere de 13,3%, in timp ce scaderea inregistrata in august 2009 fata de august 2008 a fost de 29,3%, potrivit celor mai recente date ale Institutului National de Statistica.

Ineficienta programului in stimularea sectorului constructiilor noi se vede bine si din destinatia creditelor acordate pana la finalul saptamanii trecute. “Circa 75% din dosarele pentru obtinerea unui credit sunt pentru achizitia unei locuinte vechi, in timp ce restul sunt pentru locuinte noi. Consideram ca fiind noi locuintele finalizate dupa 1 ianuarie 2009″, a precizat Aurel Saramet, presedintele si directorul general al Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM), institutia prin care statul garanteaza creditele solicitate pentru cumpararea unei prime locuinte.
In ciuda faptului ca targurile imobiliare organizate in aceasta toamna in Capitala au abundat de proiecte care promovau locuinte cu un pret mai mic decat plafonul maxim garantat de catre stat – 57.000 de euro cu un avans de 3.000 de euro -, niciun proiect de mari dimensiuni nu a fost lansat, in principal din cauza reticentei cumparatorilor de a mai lua locuinte aflate doar in stadiu de macheta – o schimbare a pietei despre care consultantii imobiliari vorbeau inca din primavara.

Constructorul Ozer intra in insolventa.

Compania turca Ozer Construction, care a construit cladirea de birouri America House din Capitala, a intrat in procedura de insolventa dupa ce Tribunalul Municipiului Bucuresti (TMB) a admis cererea companiei, care a primit de la inceputul anului zece cereri de declansare a insolventei din partea furnizorilor si a beneficiarilor.

Ozer are insa peste 100 de creditori, care au de recuperat cel putin 30 de milioane de euro, potrivit ultimelor informatii disponibile. ZF a anuntat de la jumatatea lunii septembrie ca Ozer Construction se afla la un pas de intrarea in insolventa.

Printre companiile care au solicitat declansarea procedurii de insolventa se numara Saint-Gobain Construction Products Romania (fosta Rigips Romania), dezvoltatorul imobiliar Willbrook Management si Regatta Evaluari, care au de incasat peste 580.000 de lei (140.000 de euro) alaturi de alti sapte creditori.

Saint-Gobain Construction Products Romania are de recuperat 100.000 de lei, plus penalizari, potrivit datelor furnizate de compania de recuperari de credite Urban si Asociatii.

Ozer Construction a fost implicata in constructia proiectului rezidential Oxford Gardens (250 de vile, investitie a companiei Willbrook) si Felicity (1.000 de locuinte, dezvoltate de GTC). Constructorul este cunoscut in primul rand pentru realizarea primului mall din Capitala (Bucuresti Mall) si a cladirii America House, cel mai scump imobil de birouri vandut in Bucuresti.

“Am reziliat contractul cu Ozer in luna iunie, iar lucrarea a fost preluata de alt constructor. Am fost precauti si ne-am protejat inca de la semnarea contractului prin solicitarea unor scrisori de garantie, pe care le-am executat ulterior. Pentru noi, subiectul Ozer este deja istorie, pentru ca ne-am incheiat conturile cu ei”, a declarat Daiana Voicu, managing director al dezvoltatorului imobiliar Willbrook. Ea afirma ca Ozer construia doar o treime din intregul proiect.

TMB a numit compania Global Insolvency SPRL din Constanta drept administratorul judiciar al constructorului.

“Dupa aprobarea cererii de intrare in insolventa a debitorului Ozer Construction urmeaza sa fie intocmite declaratiile de insolventa, si abia ulterior vom sti la ce valoare se ridica creantele”, au declarat reprezentantii Global Insolvency.

Ozer Construction a inregistrat in 2008 o cifra de afaceri de 43 mil. euro si un profit de 3 mil. euro, in timp ce datoriile se ridicau la sfarsitul anului la 34 mil. euro, potrivit mfinante.ro.

Cel mai avansat proiect de dezvoltare imobiliara al companiei Ozer Construction era ansamblul rezidential Belleview din Sinaia, finantat de Piraeus Bank cu 25 mil. euro, care prevede constructia a 344 de apartamente in cadrul a doua blocuri de opt etaje plus mansarda. Vanzarile de apartamente au fost incepute in urma cu doi ani si au fost vandute pana in prezent circa 150 de apartamente, dintre care doar 30 au fost receptionate de catre Primaria Sinaia, care a fost partener in proiect.

Preturile de vanzare ale apartamentelor erau de aproximativ 1.200 de euro/metrul patrat, insa multi dintre cumparatori incearca acum sa-si recupereze banii platiti in avans pentru locuinte.

“Prima Casa” a urcat preturile garsonierelor si apartamentelor de 2 camere cu 15%, in septembrie

Luna septembrie, prima luna in care programul “Prima Casa” s-a materializat prin tranzactii in piata rezidentiala din Bucuresti, a dus la o crestere medie de 15% a preturilor pentru garsoniere si apartamente de 2 camere, fata de perioada premergatoare acestui program, potrivit Colliers International.

Totodata, preturile apartamentelor de 3 camere s-au majorat, in medie, cu 5-10%.

Conform companiei de consultanta imobiliara Colliers, cele mai cautate apartamente in septembrie au fost cele care se incadrau in plafomul maxim impus de stat pentru programul “Prima Casa”. Cu toate acestea, apartamentele de 3 camere au suferit si ele o apreciere indirecta, gasindu-se la un moment dat foarte aproape de pretul celor de 2 camere, se arata in comunicat.

Colliers International este un parteneriat global intre companii care furnizeza consultanta imobiliara, avand aproximativ 294 de birouri in 61 de tari. Grupul furnizeaza clientilor servicii precum consultanta in domeniul investitiilor, intermedierea tranzactiilor de vanzare-cumparare, respectiv inchiriere de spatii de birouri, comerciale, administrarea proprietatilor imobiliare, evaluari si studii de fezabilitate, design si constructii, studii de cercetare, finantari ipotecare, tranzactii hoteliere si servicii corporate.

Cum să te fereşti de „ţepele“ dezvoltatorilor imobiliari

În momentul achiziţionării unui apartament sau a unei garsoniere, cumpărătorii trebuie să verifice totul: de la actele imobilului, pånă la scurgerea de pe balcon. Este recomandat ca aceştia  să se uite cu atenţie la lucrările de zidărie şi tåmplărie,  la instalaţia electrică şi de gaze, la centrala termică şi la instalaţiile sanitare. De asemenea, trebuie verificat dacă dotările din casă coincid cu cele menţionate în Antecontractul de vånzare-cumpărare. Dacă apar probleme privind calitatea lucrărilor de construcţii şi finisaje la apartamentele sau garsonierele achiziţionate, cumpărătorii se pot adresa Inspecţiei de Stat în Construcţii sau, pe baza unor expertize neutre, instanţei de judecată.

În momentul efectuării recepţiei unui apartament, consumatorii, pentru a nu avea, ulterior, probleme, trebuie să se uite cu atenţie la lucrările de zidărie şi tâmplărie, la instalaţia electrică şi de gaze, la centrala termică şi la instalaţiile sanitare. Potrivit Autorităţii Naţionale pentru Protecţia Consumatorilor (ANPC), în primul rând, cumpărătorul unui apartament sau al unei garsoniere trebuie să verifice: existenţa Cărţii tehnice a imobilului, situaţia juridică – intabulare în Cartea funciară, corespondenţa cu Proiectul tehnic, Contractul de antrepriză – obligaţii constructor. Totodată, consumatorul trebuie să verifice cine va administra imobilul şi la ce costuri. De asemenea, trebuie identificate: locul de parcare, dosarul cu cărţile tehnice şi garanţii pentru electrocasnice, contoarele de apă rece, gaze, electricitate. Cumpărătorul trebuie să verifice dacă lifturile sunt funcţionale. În cazul lucrărilor de zidărie, cumpărătorul trebuie să verifice dimensiunile încăperilor şi ale teraselor, iar pentru aceasta este necesară  solicitarea cadastrului. Glafurile şi pereţii trebuie să fie drepţi. Trebuie măsurată înălţimea camerelor pentru a se stabili paralelismul între pardoseală şi tavan. Totodată, înaintea semnării actelor de vânzare-cumpărare, cumpărătorul trebuie să îi ceară celui de la care achiziţionează apartamentul sau garsoniera mostră de parchet.

Trebuie verificat cu atenţie dacă gresia şi faianţa sunt bine fixate şi dacă sub cadă şi mobila de bucătărie există gresie. La capitolul „lucrări de tâmplărie“, trebuie verificat ca uşile şi ferestrele să fie montate drept, să se închidă uşor, să nu fie deteriorate la montaj, iar geamurile să nu fie zgâriate. Trebuie să existe chei pentru uşi, iar yalele de la intrare sus şi jos trebuie să fie funcţionale. Tabloul electric, prizele şi întrerupătoarele trebuie să fie montate corect. Trebuie să existe dosarul instalaţiei electrice în care apar schemele circuitelor, traseele. Instalaţia trebuie să fie gata pentru încheierea „Contractului de furnizare de electricitate individual cu furnizorul de energie electrică“ şi pentru încheierea contractelor de cablu, Internet, telefon. Instalaţia de gaze trebuie să fie gata pentru încheierea „Contractului de furnizare de gaze naturale“, iar cumpărătorului trebuie să i se prezinte dosarul instalaţiei de gaze cu schemele circuitelor, traseele. În cazul centralei termice, caloriferelor şi cuptorului electric este necesară efecturea, faţă de cumpărător, a unor probe funcţionale. Totodată, trebuie să existe dosarul instalaţiei termice cu schemele circuitelor, traseele. Atât în cazul aerului condiţionat, cât şi al instalaţiilor sanitare este necesară efectuarea probelor funcţionale. Şi la scurgerea din balcon trebuie efectuată probă cu apă. „De asemenea, trebuie verificat dacă dotările din apartament coincid cu cele menţionate în Antecontractul de vânzare-cumpărare. În cazul în care cumpărătorul descoperă anumite probleme de finisaj are dreptul să propună vânzătorului contractarea unui expert tehnic autorizat, care să facă o evaluare a întregului apartament. Legislaţia aferentă acestor lucrări este compusă din Legea 10/1995 privind calitatea în construcţii, cu modificările şi completările ulterioare, şi HG 273/1994 pentru aprobarea  Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora. În cazul în care consumatorii se confruntă cu probleme referitoare la calitatea lucrărilor de construcţii şi finisaje la apartamentele cumpărate se pot adresa Inspecţiei de Stat în Construcţii sau, pe baza unor expertize neutre, instanţei de judecată“, a precizat, pentru „Curentul“, ANPC.

Afacerea momentului : hotel pe Valea Prahovei

Investiţiile într-un hotel la munte pot deveni o afacere profitabilă pe termen mediu şi lung. De aceea, branduri precum Golden Tulip sau Radisson Sas vor completa oferta de la munte încă de la sfârşitul acestui an.

„Vom deschide la munte primul dintre cele trei proiecte, sperăm încă la finele acestui an, celelalte două credem că vor fi finalizate la sfârşitul anului 2010. Dacă oferi pieţei ceea ce cere, sigur este o investiţie profitabilă”, declară, pentru „Adevărul”, Paul Mărăşoiu, directorul regional Golden Tulip pentru Europa de Est.

Conform acestuia, zona de munte din România nu deţine astfel de capacităţi, unităţi locative hoteliere, iar nevoia de aşa ceva se simte.

Avantajul stă costurile reduse

Şi pentru că sezonul pentru zona montană este deschis 12 din 12 luni, un proiect hotelier bine organizat devine la un moment dat profitabil.

„Un studiu de fezabilitate bine făcut, o construcţie bine calibrată şi proiecte de dimensiuni medii permit ideea de a investi într-o astfel de piaţă, mai ales că, spre exemplu, pe Valea Prahovei nu se găsesc hoteluri de brand, deci loc există”, consideră Tinu Sebeşanu, CEO al firmei Trend Hospitality.

În opinia lui Paul Mărăşoiu, Valea Prahovei este punctul forte al zonei de munte autohtone. „Minivacanţele de weekend, concediile, teambuildingurile sau deplasările sunt ocaziile în care românii aleg oricând, şi în primul rând, Valea Prahovei,  o zonă care trebuie exploatată”, spune acesta.

Până la jumătatea anului trecut piaţa de profil permitea asumarea oricărui risc, acum însă atenţia la contextul pieţei este una sporită.

„De cele mai multe ori, în piaţa de boom din ultimii doi ani, noţiunile de bază nu erau deloc stăpânite de către managerii care alegeau investiţia în astfel de afaceri. Acum, contează ceea ce trebuie să oferi. Prin urmare, managerii acordă acum o mai mare importanţă detaliilor”, susţine Paul Mărăşoiu.

Oportunitatea acestei perioade stă în costurile materialelor de construcţie. „Cea mai profitabilă investiţie cred că este în prezent una într-un hotel la munte, care să aibă şi săli de conferinţă. Şi asta pentru că acum se poate construi cu bani puţini”, opinează omul de afaceri Ionuţ Negoiţă.

Potrivit acestuia, investiţia într-o astfel de proprietate poate fi amortizată în 8-10 ani şi, după plata datoriilor, randamentul poate fi de 50-60 %.

Radisson la munte, în 2012

Primul Golden Tulip de la munte ar putea fi gata în acest an

Un alt brand ce va fi prezent la munte este Radisson Sas, proiect care face parte din complexul Silver Mountain, dezvoltat de compania INR Management Real Estate.

„Hotelul construit aici a fost gândit la un nivel înalt al serviciilor, aşa că am decis să aducem un brand de renume care să se ridice la nivelul aşteptărilor clientelei noastre. Poiana Braşov este o zonă ofertantă din punct de vedere turistic, nu numai pentru clienţii români dar şi pentru cei străini”, declară Anca Rusu, directorul operaţional al dezvoltatorului.

Construcţia hotelului este planificată pentru faza a doua de dezvoltare a Silver Mountain, aşadar lucrările sunt planificate să înceapă în 2010, iar finalizarea lor este este estimată pentru anul 2012.

Mai sunt şi alţi dezvoltatori care au în planul lor de extindere construcţia de hoteluri la munte. Printre aceştia se numără şi Willbrook Management International, care urmează să investească peste 70 de milioane de euro în vechiul hotel Teleferic, pe care l-a achiziţionat în anul 2000 şi pe care intenţionează să îl transforme într-un hotel de cinci stele, cu 250 de camere şi 20 de apartamente de lux.

Lucrările la acest proiect ar putea începe încă de la sfârşitul acestui an dacă vor obţine aprobarea PUZ-ului, potrivit dezvoltatorului.

Paralelă cu pieţele internaţionale

În primul semestru al lui 2009 rata de ocupare a hotelurilor din Budapesta a scăzut cu 17,5% faţă de perioada similară a anului trecut, în condiţiile în care preţul mediu al unei camere a ajuns la 75-76 de euro pe noapte, cu 1,8% mai puţin faţă de 2008.

Cu toate acestea, în 2009 au fost inaugurate noi hoteluri în Capitala Ungariei, potrivit unui studiu recent al firmei de consultanţă imobiliară CBRE Eurisko. Este vorba despre Actor Business Hotel şi Expo Congress Hotel. În plus, în octombrie îşi va deschide porţile şi The President Hotel.

În iulie 2009, în Praga, preţul mediu al unei camere de hotel a scăzut la 68 de euro pe noapte, dar, cu toate acestea, rata de ocupare a fost cu 13,8% mai mică faţă de iulie 2008.

Dintre toate oraşele la care se referă studiul CBRE, Viena a înregistrat cea mai mică scădere a ratei de ocupare a hotelurilor, -11%. La polul opus se află Bratislava, unde anul acesta rata de ocupare a scăzut cu 27,5%.

1.500 de euro metrul pătrat de garsonieră veche în Predeal

Apartamentele de pe Valea Prahovei, construite între anii 1960 şi 1990, au un preţ mediu de 1.314 euro metrul pătrat. Cele mai scumpe apartamente se găsesc în Predeal, iar cele mai ieftine în Poiana Câmpina.

Cele mai scumpe apartamente din zona montană, dintre localităţile Câmpina şi Braşov, se regăsesc în staţiunea turistică Predeal. Cine vrea să cumpere în această localitate un apartament de două camere trebuie să scoată din buzunar 1.590 de euro pentru un metru pătrat construit de locuinţă, arată un studiu al agenţiei imobiliare Mervani, făcut pe ofertele proprii. Garsonierele din Predeal sunt un pic mai ieftine, au un preţ de 1.542 de euro metrul pătrat, în timp ce preţul mediu al garsonierelor la munte este de 1.476 de euro metrul pătrat. Preţul mediu al garsonierelor este mai mare decât cel al apartamentelor de două camere, cu aproximativ 150 de euro la metrul pătrat, întrucât acestea sunt mai căutate datorită preţului de vânzare mai mic.

“Preţul mai mare al garsonierelor în raport cu apartamentele de două camere se justifică în primul rând prin oferta extrem de limitată în cazul primei categorii şi cererea destul de mare pe acest segment”, arată studiul Mervani.

În Sinaia, cei care vând percep un tarif de aproximativ 1.466 de euro metrul pătrat de apartament, iar garsonierele au un preţ de 1.592 de euro metrul pătrat.

Apartamentele din Buşteni au un preţ de 1.424 de euro metrul pătrat, în timp ce în Azuga proprietarii cer pe proprietăţile lor în jur de 1.412 euro metrul pătrat. În Breaza, apartamentele se comercializează la un preţ de 1.160 de euro metrul pătrat, iar în localitatea vecină, în Câmpina, apartamentele au un preţ de 1.133 de euro metrul pătrat, mai arată studiul Mervani.

Cea mai ieftină localitate de pe Valea Prahovei în ceea ce priveşte apartamentele de două camere este Poiana Câmpina, unde metrul pătrat de apartament costă 1.013 euro. “Oferta analizată cuprinde apartamente construite între anii 1960 şi 1990 şi majoritatea au diverse îmbunătăţiri gen centrală termică, termopan, izolaţie termică, gresie, faianţă, parchet. Preţul mediu rezultat este aferent preţului mediu solicitat de către vânzători raportat la suprafaţa utilă a apartamentului. În cazul apartamentelor, preţul poate fi influenţat negativ sau pozitiv de etajul la care este amplasat, de zona unde se află, spaţiile de parcare disponibile, vecini, precum şi de vechimea instalaţiilor şi utilităţile disponibile în zonă”, arată raportul Mervani. Pentru efectuarea studiului au fost analizate 1.061 de oferte.